一、问题的提出 二、实践争鸣
案例 案件名称 案号 法院 裁判要旨 1 曾李嵘等15 人与东兴房地产开发有限公司、东淮房地产开发有限公司财产损害纠纷案 (2006)泉民终字第342号 福建省泉州市中级人民法院 建筑物楼顶空间及其架空层的所有权归属于全体业主专有权之外的共有权，即全体区分所有权人所共有，房地产开发公司无权处置。 2 彭水县司法局临江大厦业主委员会等诉重庆市彭水县天子房地产开发有限责任公司排除妨害纠纷再审案 (2016)渝民再133号 重庆市高级人民法院 根据法律规定，不属于业主专有、市政公用、其他权利人所有的部分，属于全体业主共有。案涉架空层是整栋建筑物不可分割的一部分，其房地产权利完全依附于计算建筑面积的建筑物，其不能单独地从计算建筑面积的建筑物中分离或分割；房地产开发商在转移房地产权利时，架空层的房地产权利也随之发生转移。 3 深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权纠纷一案 (2013)民提字第94号 最高人民法院 案涉架空层是南天大厦整体结构的一部分，是该大厦的附属设施，应由南天大厦全体所有权人共同使用。深圳城建公司不是案涉架空层的所有权人，其擅自改变案涉架空层的使用功能，封闭部分架空层用于商业出租，损害了南天大厦全体小业主的使用权，应向南天大厦全体小业主承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失等民事责任。 4 蒋毅与重庆三峡房地产开发有限公司、重庆市御临建筑工程有限公司排除妨害纠纷二审案 (2020)渝01民终294号 重庆市第一中级人民法院 首先，是否计入公摊面积不是判断该建筑是否属于业主共有部分的唯一标准。《物权法》第七十三条并未将是否列入公摊面积作为判断是否属于业主共有的标准。其次，依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，案涉架空公共空间属于全体业主的天然共有部分。最后，虽然合同部分约定了其他的房屋面积、建筑物、构筑物、停车场地等的经营权及销售、经营收益均属甲方所有。但该条款并不能否定架空公共空间属于业主共有部分的事实。 5 陈丙等与上海金鸿置业有限公司等业主共有权纠纷上诉案 (2012)沪二中民二(民)终字第1287号 上海市第二中级人民法院 系争架空层层高不足2.2米，不计入建筑面积，不能办理房地产权证，也未作为共用面积分摊到水电路XXX号X幢X单元房屋面积中。且规划建筑性质登记为停车库、共同设施，不属于X单元14户业主共同共有，属于全体业主共有。 6 上海市杨浦区控江恒联新天地花园业主委员会与上海电气集团恒联企业发展有限公司占有物返还纠纷案 (2021)沪0110民初15252号 上海市杨浦区人民法院 架空层，为由业主和使用人共同使用的公共设施，与小区道路、绿地等公共设施性质相同，其依附于主体建筑而存在，并非独立的房屋主体。当开发商将新建住宅全部出售之后，公共设施的权属亦应随房屋主体转移并归属于业主所有，开发商无权单独保留架空层的使用权。 另一种裁判观点认为：建筑物架空层属于开发商所有，部分案例如下： 案例 案件名称 案号 法院 裁判要旨 1 曾燕与海南海裕房地产投资开发有限公司业主共有权纠纷上诉案 (2011)海中法民一终字第856号 海南省海口市中级人民法院 开发商与业主约定架空层的权属归开发商所有，且架空层面积未计入公摊面积的，架空层所有权应归开发商所有。 2 深圳市福田区长城二花园小区业主委员会、深圳市中昌信物业投资有限公司业主共有权纠纷一案 (2018)粤03民终8628号 广东省深圳市中级人民法院 首先，争议的X号楼首层显然并非建筑物的基础、承重结构等房屋的基本结构。其次，从规划用途看，X号楼首层并非全部规划用于公共通行或作为公共设施，亦存在可单独作为商业使用的功能区域。再者，从空间分布上，在X号楼首层设置可独立使用的商业区域并不存在无法克服的客观障碍。综上，根据构造性质、规划用途及实际使用情况等三方面的分析，不能认定长X大厦X号楼首层均为法定业主共有部分。 3 武汉市地龙常青藤名苑小区第一届业主委员会、湖北地龙实业集团有限公司建筑物区分所有权纠纷再审审查与审判监督 (2020)鄂民申3359号 湖北省高级人民法院 业主基于支付的商品房价款而获得对相应专有部分的权利，同时，因为该商品房价款中包含了所在商品房开发项目公共建筑面积分摊部分的价值，因而业主共同享有配套公共建筑部分的权利。该权利的基础在于业主所支付的公共建筑部分的对价。因常青藤名苑一届业委员未提交证据证明案涉架空层的建筑面积分摊进入了小区公用建筑面积，进而分摊到小区业主的购房款中，且武汉市房产测绘中心回复案涉架空层相关面积并未进行分摊，原审法院据此驳回常青藤名苑一届业委员有关案涉架空层为常青藤名苑一期业主共有的诉讼请求并无不当。 4 段海燕与重庆市高青房地产开发有限公司确认合同无效纠纷案 (2020)渝0155民初4910号 重庆市梁平区人民法院 对于建筑物架空层权属,《物权法》并未予以明确,应当根据架空层的规划用途和当事人之间的约定确定。根据《物权法》第七十四条之规定,如果架空层规划为车位,开发商和业主之间可以将其作为专有部分约定权属，本案案涉架空层由被告投资建设，规划用途为地下车库，并非有专门用途的公共设施，且根据重庆市国土资源和房屋勘测规划院梁平区土地房屋勘测所制作的《重庆市房产面积测算成果备案申请书》载明案涉架空层未作为共有面积由业主分摊。因此应当认定案涉架空层由开发商所有。 5 童乙等与上海久富物业管理有限公司物业服务合同纠纷上诉案 (2012)沪二中民二(民)终字第1815号 上海市第二中级人民法院 本案系争车库为有独立结构的地上架空层车库，虽未办理独立权属登记，但因其结构独立、具有使用价值而成为单独的物。该车库系开发商依据规划许可合法建造而成，且未分摊公用建筑面积，亦不属于占用业主共有道路或其它共有场地的车位，根据“谁建造谁得益”的原则，系争车库的所有权应属于开发商。 6 苏州市合景房地产开发有限公司与沙慧明、王建峰等恢复原状纠纷案 （2019）苏05民终329号 江苏省苏州市中级人民法院 案涉架空层虽设计用途为非居住，但该架空层有其独立的面积，构造上具有独立性，能够明确区分，同时也具有利用上的独立性，能够排他使用。根据当事人所签订的商品房买卖合同，双方明确该商品房所在小区的停车场、架空层、会所、各类康乐设施以及其他经营性和服务性配套设施全部归出卖方所有或者拥有使用权，该约定没有违反法律规定，是当事人真实意思表示，理应合法有效，对签订合同的当事人均具有法律约束力。 7 苑林星月湾业主委员会与贵阳苑林房地产开发有限公司、贵州省机电设备总公司等物业服务合同纠纷案 （2014）黔高民提字第23号 贵州省贵阳市中级人民法院 根据权利义务对等原则，如业主确已为架空层承担建筑成本或公摊费用，则其依法可主张享有相应权益，但是，星月湾业委会并无证据证明业主已承担了本案讼争架空层建筑成本，或已将该部分列入公摊，因此，星月湾小区业主对该部分建筑不享有所有权。 [1]朱勇林，“架空层权属争议之实务辨析”，惠博律师事务所微信公众号，2020年9月14日。 三、我国关于架空层权属的相关规定 （一）全国性规定 （二）地方性规定 [2]袁丽馨，“浅析架空层的归属问题”，贵商总会微信公众号，2022年8月18日。 四、架空层权属争议的解决路径探析 （一）架空层所占范围的土地使用权归谁所有 （二）架空层所占范围的空间利用权归谁所有 （三）架空层的规划用途是否明确 [3]如《汕头市市区住宅建设项目非经营性架空层及地下车库容积率和报建费用计核暂行办法》第四条规定：“建设单位开发住宅建设项目，其项目非经营性架空层及地下车库部分的建筑面积，不计入建筑容积率，并免予征收相关报建费用。”第五条规定：“住宅建设项目非经营性架空层部分享受本办法第四条规定的优惠条件后，建设单位应将该部分作为住宅区的共用空间，不得将之列入共有面积分摊，不得改变用途，不得出租、出借、出售用于经营性用途。”重庆市规划局《住宅及相关建设项目容积率指标计算规则》（渝规发[2006]171号）第七条规定：“住宅区内建筑底层架空层部分的净高大于等于3.6米，能供小区业主全天候享用的绿化、休闲活动空间，其面积不计入建筑面积计算值，即不计入容积率指标。” 五、小结
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