2020年开年之际，新冠病毒疫情呈现愈演愈烈之势，复工复产一再延期，全国市场经济一度陷入低迷，房地产市场面临重大生存危机，截至2020年2月14日统计数据，国内已有99家房开企业倒闭，这似乎预示着2020年房地产开发企业的“破产大年”序幕即将拉开。那么，一旦房地产企业陷入经营困境或资不抵债被申请破产，购房者的购房合同因各种原因面临解除，破产管理人如何处理购房者的购房款债权以保障购房者的合法权益，成为当前房地产企业破产程序中亟待解决的问题。本文选取了破产实务中几例具有代表性的案例进行了分析论述，欢迎各位读者共同探讨。

一、实务典型案例展示

笔者有幸在2019年以破产管理人的身份参与了本人所在地区的一项大型房地产开发企业“系列联合破产重整”项目，该项目的核心重整企业因资金链出现问题导致无法清偿到期债务被申请破产。由于该企业本身具有良好的市场口碑且其名下有多处优质资产有待继续开发，终获法院批准通过了其破产重整的申请。

从该项目的债权申报到债权审查阶段，我们发现诸多涉及购房者权益的问题，在此，笔者仅列举三个具有代表性的案例以供参考：

一是开发商内部按揭型先抵后卖。债务人在与真实购房者签订购房合同之前就已经将合同标的物业办理了内部按揭融资并一直在定期偿还按揭款，而大多数购房者在签订购房时对抵押情况毫不知情，在真实购房者支付了大部分或全部房款后，债务人因未还清按揭款而导致真实购房者无法办理产权过户，此类情形主要集中在购买住宅的购房者群体中。

二是债务人早期以约定购房者分期付款的方式批量低价出卖房产快速回笼资金。债务人在面临资金困难时期为快速回笼资金，在破产受理日前几年便将大量房产（包括车位、商业门面、小面积住宅等）大批量以较低的价格卖与同一购房者，购房合同约定购房者分期支付房款，待开发商为购房者办理了网签登记或办理产权过户后购房者一次性付清尾款。债务人根据收款情况交付一部分房产或交付全部房产，直至债务人进入破产重整程序该购房合同双方也均未履行完毕，此类情形主要集中在购买车位、商铺、单间配套住宅等房产用以转卖或投资的购房者群体中。

三是已付清全款的购房者要求解除购房合同并以市场价退还房款。此类购房者因房屋后期手续未完善，多年未能办理产权过户无法转卖以致投资目的落空，基于自己对当前房地产市场的判断，认为其所购买房产较于购买时价值有所提升便倾向于解除合同拿回房款和溢价部分，此类情形主要集中在买房投资购房者群体中。

二、购房合同被解除之原因

以上列举的三种情形下的购房合同均有被解除的可能性，但这些购房合同解除的原因各不相同。

比如第一种案例，债务人无法还清按揭款，而购房者的房屋尾款也不足以还清该按揭尾款来解除抵押，在破产程序中，房屋抵押权人可以依法就该抵押物行使优先受偿权，这样最终会导致真实购房者无法取得所购房屋的所有权。根据《合同法》关于合同解除的相关规定，合同双方对合同解除条件有约定的从其约定，笔者翻阅了这类购房者的所有合同，几乎都有“卖方若不能办理产权过户，则买方有权解除购房合同并且卖方应退还全部购房款并按合同约定的违约金支付标准赔偿违约金”的补充协议，即购房者可行使合同约定的解除权。

第二种案例中的购房合同构成合同双方均未履行完毕的合同，针对此类合同，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，破产法赋予了管理人是否继续履行合同的选择权，一般情况下，进入破产重整程序后，债务人的房产价值均会按照市场公允价值被重新评估，其价值肯定会高于债务人当时卖出的价格，管理人当然会选择不继续履行合同并告知购房者解除合同，这样可以增加债务人资产以提高债权的整体清偿率。

第三种案例，债务人虽一直未能办理产权过户违约在先，但进入破产重整程序后可以利用程序促进后期手续的完善进度，并不会最终造成购房者的合同目的根本不能实现，而此时购房者因个人投资目的落空等原因，主动向管理人提出解除合同，自愿放弃取得所购房屋的所有权。

三、购房合同被解除后购房款的认定

在破产程序中，要保障破产债权公平清偿，破产管理人必须合理认定购房款的债权性质，而购房合同解除的原因显然是管理人正确处理购房款的重要考量因素之一。此外，我们还应结合上述三类案例中的购房者所体现出来的购房目的因素（买房用于居住、转卖、投资等）来合理认定购房款的债权性质。

（一）先抵（内部按揭）后卖中购房款的认定

第一种案例中因债务人内部按揭先抵后卖，无法解除按揭抵押导致的真实购房者的购房合同被解除，破产管理人应该如何定性应返还的购房款？在破产程序中，对于此类购房者，我们破产管理人可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第29条中“所购商品房用于居住买受人且买受人名下无其他用于居住的房屋”的标准，立足于“购房用于居住”之根本，实现破产法公平清偿之宗旨，再进一步细分，即分为第一种购房者名下没有房产的类型和第二种购房者名下有一套以上房产的类型。

对于第一种类型的购房者，笔者认为，他们是住房的真正刚需消费群体，应给予最大程度的保护。从2002年公布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，以及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗购房人”中，我们可以看出：在司法实践中，我们给予了已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费型购房者更大的保护，针对同一建筑标的，此类购房人的债权受偿顺序优先于该建筑的建设工程价款优先权人，更优先于抵押权人。破产法的相关立法也贯彻了以上原则，在破产程序中，我们管理人应遵循特殊法优于一般法的原则，更为严格的把握保障购房者基本生存权这一立法目的，变通适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，适当放宽对房款支付比例的要求，笔者认为购房者支付了超过房款总价50%的购房款即可视为支付了大部分房款。管理人可以将第一种已支付大部分或全部房款的购房者因购房合同被解除产生的对债务人享有的购房款债权优先权认定为特殊优先权，并将其受偿顺位列于工程优先权之前，这样不仅能实现破产债权公平清偿之目的，也能防止购房者的购房本金遭受减损以切实保护这类住房刚需群体的基本生存权。对于第二种类型的购房者，其名下已经拥有了一套以上房屋，显然其居住需求已经有所保障，基本生存权已得以实现，法律的公平价值体现在其适当地倾斜保护弱者，而在相同条件下，对非弱者进行像对待弱者一样的同等保护就属于过分保护。因此，管理人不能将此类购房者与真正的刚需购房者一视同仁，此类购房者的债权我们可以将其认定为共益债务，一方面我们既保障了此类购房者房款积蓄没有过大损失，另一方面也对平复购房者消极情绪、维护社会稳定性有利。

（二）双方均未履行完毕合同时购房款的认定

第二种案例中债务人早期以约定购房者分期付款的方式批量低价出卖房产快速回笼资金，但至今合同双方均未履行完毕。对此，管理人可根据合同履行的情况变通行使合同解除权，并基于保护合同相对方的合同信赖利益以及收回债务人房产之便利，合理处理购房款。

鉴于各房产均特定且各自独立，故不论是批量还是单独销售均可由合同双方就各个房产单独履行各自权利义务。因此，如果批量购房的合同中已经有部分房屋双方均已履行完毕各自的义务（比如购房者支付完该部分的全款，债务人也交付了并办理了该部分房产的产权过户），则管理人可对于已履行完毕的部分就不再做处理，只就合同双方均未履行完毕的房产部分行使合同解除权。

一般房地产开发企业为了快速回笼资金，批量售卖房产时会在售价上给予购房者较大的折扣，而开发商进入破产程序后，其所售房屋当前的市场价值肯定高于销售时的销售价格。此时，债务人如果仅交付全部房产还未替购房者办理产权过户登记，并且，购房者未付清全部购房款同时不愿意按照当前的评估价值补交差价，为了破产财产价值最大化，管理人理应行使合同解除权。为了合理保护此类购房者的合同信赖利益，管理人基于增加债务人破产财产价值之目的解除购房合同，可将此类购房者的债权认定为共益债务，避免管理人事后在向购房者取回房屋时遇到阻碍。

（三）购房者主动放弃过户时购房款的处理

第三种案例中购房者已履行完付款义务，仅债务人单方面未履行完产权过户登记的义务。根据管理人对债务人的实际履约能力的判断，债务人能够通过完善手续为购房者办理产权过户，故购房者签订购房合同的根本目的并非不能实现。此时，购房者若单方面提出退房并要求解除购房合同，同时主张按当前市场价值给付房款。面对这种情况，管理人应当首先向购房者释明房屋具有办理产权过户的可能性让购房者慎重考虑；倘若购房者仍坚持解除合同，根据《合同法》的诚实信用原则，合同双方应做到有约必守，购房者因个人投资目的无法实现而毁约，其债权并无优先保护的价值，管理人可以严格按照合同之债将购房者的购房款债权认定为普通债权，且债权金额仅限于其申报的购房款本金及房款孳息。

四、结语

在破产清偿环节，不同债权性质的债权享有不同的清偿顺位。经过对上述三种不同情形下的购房合同解除产生的购房者债权性质的认定分析，可见破产管理人不能将购房者的房款债权一概而论，而是需要综合购房合同解除的原因及购房者购房目的依法合理地判断对哪些购房者应优先保护，并通过合理认定其债权性质真正实现对购房者合法权益的保障。以上论述仅为笔者个人的粗浅之见，若有表述或分析不妥之处，敬请各位读者指正。