房屋承租人优先购买权规定在《中华人民共和国合同法》第230条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，而在《中华人民共和国企业破产法》中未予以提及。在破产实务中债务人的房产往往处于租赁中，管理人在进行破产财产的管理和处置中难免会涉及房屋承租人的优先购买权。为保障房屋承租人行使优先购买权，亦为管理人更好的履行财产管理和处置职责，为此，本文将浅谈破产实务中管理人对房屋承租人优先购买权的处理。

一、房屋承租人优先购买权的相关法律规定

房屋承租人的优先购买权是指在房屋出租人拟将租赁房屋出售给第三人时，应该在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人，承租人依法享有在同等条件下优先于他人而购买的权利。赋予承租人的优先购买权的目的在于保护承租人的权益不受侵害，维护租赁关系的稳定，实现承租人的居住或者经营利益。

一方面，基于承租双方的信赖关系建立起来的信赖利益需要尊重和保护；另一方面，租赁的实质在于出租人与承租人双方基于合理的对价，出租人为承租人提供稳定的居住或经营场所，以便于承租人生活稳定或经营稳定。为此，法律上为保障承租人的租赁关系稳定，制定了一系列的规定。

如，《合同法》第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

再如，最高人民法院审判委员会2009年6月22日通过的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）中比较详细的规定了承租人优先购买权的行使条件、程序和限制，而且规定了在拍卖程序中房屋承租人优先购买权的行使。第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”第22条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”第23条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”第24条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”

其他规定如《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》《重庆市高级人民法院关于破产程序中财产网络拍卖的实施办法（试行）》中规定了在拍卖过程中对优先购买权人的通知、优先购买权的行使及丧失等。

二、破产实务中承租人享有优先购买权的情形

房屋承租人行使优先购买权的前置条件：一是双方建立了合法有效的租赁合同；二是出租人拟将租赁房屋向第三人进行出售。我们在处理破产实务工作中最常见的便是破产财产处置变现或者债务清偿中的以物抵债。

破产财产处置几乎是每个破产案件中都会涉及的重要工作，尤其是在清算案件中，在债权人会议表决通过或者人民法院裁定《破产财产变价方案》后，管理人将及时完成破产财产的变价以实现债权的及时清偿。往往债务人的房产中都会有租赁关系的存在，有的租赁合同在管理人进场后按照《企业破产法》第18条的规定予以解除，有的租赁合同管理人选择继续履行，有的租赁合同系管理人在破产申请受理以后为增加破产财产重新订立的。为此，破产财产处置中的租赁系指破产财产处置时尚存的合法有效的租赁合同，此时的承租人才享有优先购买权。

以物抵债在破产程序中本身也是一种债务清偿方式，如在重整程序中，《重整计划草案》采取“以物抵债”方式清偿债权。近年来，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中对以物抵债的规定，以物抵债作为债权清偿方式普遍在重整程序中得以适用。为此，在进行以物抵债时，租赁关系尚存续的承租人享有优先购买权。

实践中，若该承租房屋为违章建筑，管理人可以房屋租赁合同无效进而租赁关系不成立，该承租人的优先购买权无请求权基础为由认定违章房屋承租人不应享有优先购买权。

三、破产实务中对房屋承租人优先购买权的处理

根据《企业破产法》第25条规定，管理人的主要工作职责有9项，其中管理和处分债务人财产是破产程序中极为重要和不可或缺的一环。为此，针对带租赁的房屋的管理和处分，管理人通常应当按照如下方式处理：

（一）全面清理，及时处理租赁合同

管理人接受人民法院指定以后，应当及时进场开展工作。管理人应当查清房产的状况，包括房屋的权属是否清晰、证照是否齐全、抵押查封情况以及租赁情况等等。对于带租赁的合同及时按照《企业破产法》第18条的规定进行清理。对于决定继续履行的租赁合同，考虑到后期财产的处置变价，管理人应重新与承租人签订不定期租赁合同，并对合同解除及违约责任进行明确约定。

（二）破产财产处置前要履行好通知义务

根据《合同法》第230条的规定，出租人在出卖租赁房屋时应当在合理期限内通知承租人，承租人有优先购买权。但法律、行政法规及司法解释都没有对“合理期限”进行明确规定。因此，为了保障房屋承租人的优先购买权，确保程序的顺利进行，笔者建议管理人在确定对房屋进行处置时就以书面方式通知承租人，并给予承租人一定期限作出答复。按照重庆高院颁发的网拍规定，管理人还应当在拍卖公告中对于房屋承租人优先购买权情况及通知情况进行披露。

（三）承租人的优先购买权与抵押权冲突处理

当租赁物系抵押物，在破产财产处置或以物抵债时，存在承租人的优先购买权与抵押权人的法定优先权的冲突，此时需要对承租时间进行区分对待。

根据《最高人民法院关于适用＜担保法＞若干问题的解释》第66条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”当租赁合同签订在抵押权成立之前的，抵押权人在实现抵押权时或者管理人在资产处置或者以物抵债过程中应当通知承租人，房屋承租人享有优先购买权。根据“买卖不破租赁”规则，承租人可以对抗买受人。当租赁合同签订在抵押权成立之后的，房屋承租人依然享有优先购买权，但承租人不得对抗买受人。

（四）在破产财产整体处置中房屋承租人优先购买权的处理

通常，管理人为了便捷、高效地处置破产财产，往往会对破产财产整体打包处置，而承租人只承租债务人部分房屋时，有关房屋承租人的优先购买权应如何保护的问题。根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（[2004]民一他字第29号）的规定，第一，若房屋使用功能上可分时，承租人对部分房屋享有优先购买权；若房屋功能不可分，承租人亦可对房屋整体主张优先购买权。第二，可留意承租房屋在整体中所占比例，若承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

虽然在破产实务中很少出现房屋承租人在破产财产处置或者重整计划中向管理人主张承租人优先购买权的情形，导致很多管理人未对房屋承租人的优先购买权引起足够的重视。但是随着破产案件的激增，以网络拍卖方式处置破产财产、或以物抵债方式清偿债务的情况越来越常见，房屋承租人优先购买权的处理应作为管理人履行财产管理和处置职责的重要工作之一。

为此，笔者建议管理人在清理和调查债务人财产时要及时查明财产的权属、权利负担及权利顺位，并根据实际需要与承租人订立新的租赁合同。在处置破产财产时要及时通知承租人在合理的期限内行使优先购买权，并将承租人优先购买权及通知情况在拍卖公告及重整方案中披露，以保障各方的合法权益。