房地产开发企业的破产相较于其他企业破产具有一定的特殊性，涉及到购房消费者的切身利益，如果处理不当可能会引发群体性事件。最高院在2002年就《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”其中所谓的“全部或大部分款项”可以根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《办理执行异议和复议案件的规定》）第二十九条第三项的规定理解为已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。那么支付房款未达到总价款50%的购房消费者在破产中主张解除购房合同而产生的购房款返还请求权是否就不能优先于工程价款受偿，现在理论界和实务界还尚未形成统一观点，不同观点的处理会直接影响到购房消费者的利益。

一、  观点争鸣

1.支付房款未超过50%的购房者在破产中解除购房合同后产生的返还购房款请求权应认定为普通债权。

判例1：王建军与宁波璟月湾旅游置业有限公司破产债权确认纠纷案（（2016）浙02民终1290号）。

法院认为：王建军为购买璟月湾公司房号为727号的住宅房屋总计仅交付370000元购房款，而双方签订的房屋定购协议约定的一次性优惠折扣后总房款为1220000元，王建军支付的购房款尚未达到《批复》第二条规定的“全部或者大部分款项”，故王建军对璟月湾公司的债权仅能认定为普通破产债权。

判例2：王彪、湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司破产债权确认纠纷案（（2018）鄂28民终634号）。

法院认为：优先债权是指在破产案件某个特殊债权关系中，债权人依照法律规定而对债务人的财产享有优先于一般债权人受偿的权利。优先债权源自法律的直接规定，《批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案中，王彪与腾龙国际公司签订的《商品房买卖合同书》约定的房屋总价款为2496366元，王彪已支付购房款1025667元（含退还给王彪的30000元），已交付房款占房屋总价款的41.1%，没有达到房屋总价款的大部分，其主张向腾龙国际公司支付的购房款995667元应确认为优先债权不符合法律规定。

2.支付房款未超过50%的购房者在破产中解除购房合同后产生的返还购房款请求权应认定为优先债权。

判例1：南通四建集团有限公司与南通润通置业有限公司普通破产债权确认纠纷案（（2014）通民初字第1064号）。

法院认为：《批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。其余第三人虽然不完全符合建设工程价款优先受偿权司法解释规定，但是该第三人所缴购房款同样物化在建设工程中，且基于该司法解释规定主要考虑消费者购买商品房是一种生存的权利，而承包人权利主要是经营权。将支付房款未超过50%的购房者在破产中解除购房合同后产生的返还购房款请求权认定为优先债权，是生存权优先于经营权的体现，亦是一种通行以及符合我国国情的做法。综上，未达到支付过半购房款的第三人即使不能享有商品房物权优先请求权，也应能享有对已付购房款返还优先于建设工程价款的请求权。

判例2：中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司与南通一居房地产有限公司、南通中瑾置业有限公司等破产纠纷案（（2018）苏06民终2624号）。

法院认为：未交付50%以上房款的消费购房人的权利也应予以优先保护。如果在破产程序中，仅以交付房款的比例一刀切地认定商品房买受人的权利，不符合平等原则。这部分消费购房人虽然不完全符合《批复》规定，但该类购房人所交购房款同样物化于建设工程中，且消费者购买商品房涉及生存权利，而建设工程承包人的权利主要是经营权，生存权应当优先于经营权加以保护。如允许承包人行使优先权，即开发商将自身债务转移给消费者，有违消费者特殊保护的法律规定。故未达到支付过半购房款的购房人即使不能享有商品房物权优先请求权，也应享有对已付购房款优先于建设工程价款返还的请求权。

二、  海川视角

笔者认为支付房款未超过50%的购房者在破产程序中解除购房合同后产生的返还购房款请求权在符合特定条件下可以认定为购房人债权，享有对工程价款请求权和抵押权的优先。虽然《批复》中规定的优先于建设工程价款受偿的购房款返还请求权仅限于支付房款超过50%的购房消费者，但这并不意味着支付房款未超过50%的购房消费者的返还购房款请求权不能优先于建设工程价款受偿。

购房者的优先权，本质上属于对生存权保护的具体规定，从保护生存权益角度出发，应当将此处享有优先权的购房者限定为“出于生活居住目的而购买商品房的自然人”。《办理执行异议和复议案件的规定》第二十九条的规定赋予了在特定情形下商品房买受人物权期待权，突破了物权优先于债权的原则，赋予了消费性买受人债权优先性。根据《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》第二条：“基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”由此可见，购房者的优先权不仅限于房屋交付请求权，也包含了购房款返还请求权。即使购房者支付房款未超过合同总价款的50%，且在破产中选择了解除购房合同，若符合下列条件，仍可以将其认定为购房人优先受偿权：

第一、购房者为真实购房人。在实践过程中，房地产开发企业在资金链出现危机时往往会采取与员工或其他相关人员签订虚假购房合同来骗取银行贷款的方式套取资金，这一部分虚假购房者的合同本身就不具有效力，不属于真实购房人。因此在破产中需要对购房者提供的购房材料进行调查核实以确保其购房行为的真实性。

第二、购房者的购房行为不存在投资目的。根据《办理执行异议和复议案件的规定》第二十九条第二项的规定，要求购房者所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。但在实践中对该项规定进行了扩大解释，在张达谷与广西梧州市高新美业建设投资有限责任公司普通破产债权确认纠纷一案中（（2018）桂0403民初1198号）法院判决书明确写道：“破产管理人仅以是否购买一套房作为认定属于消费购房的标准，缺乏法律和政策依据，应予更正。”因此，对于购房者购买的改善性住房或是用作经营且系家庭主要生活来源的商铺符合条件的情况下也可以认定在生存权所保护的购房者权益之中。对于一次性购买多套房屋或是以房抵债的购房人则不能通过主张生存权对其进行保护。

第三，购房者不存在过错。在房屋买卖合同履行过程中，若购房者未及时缴纳剩余房款、未及时与房地产开发企业签订正式商品房买卖合同的原因是由于房地产开发企业已经出现了经营危机，例如商品房修建工程已经进入了停工状态、房地产开发企业已经出现信用危机等，致使购房者无法信任房地产开发企业能够按照合同约定时间如期交房等情形。此时，不应认定购房者在房屋买卖合同履行中存在过错。反之，若购房者在购买商品房过程中存在过错，比如在房地产开发企业还未出现经营危机时未能按照合同约定缴纳相应房款或是由于购房者自身原因导致未能签订正式合同，则应认定购房者存在过错。

综上，购房者在满足上述三个条件时，即使其缴纳房款金额未超过合同总价款的50%，仍然可以将其返还购房款请求权认定为购房人债权，优先于工程价款请求权和抵押权受偿。

三、结语

虽然《批复》中仅将支付房款超过50%的购房者债权作为优先债权进行保护，但将符合前文所述条件的支付房款未超过50%的购房者的返还购房款请求权纳入优先债权一并清偿也符合《批复》中保护处于弱势地位的房屋买受人的精神。而且在实际操作过程中，由于这部分购房者仅占全部购房者中的小部分，对其优先清偿不会对在后顺位债权人的清偿比例造成较大影响，因此将其债权纳入优先债权清偿具备一定的可行性。

从司法实践经验来看，房地产开发企业重整成功能使债权人获得较破产清算更高的清偿率，实现各方共赢。给予这部分购房人债权优先地位，有助于招募战略投资人，消除重整计划中可能存在的不稳定因素。与此同时也能给政府、人民法院、管理人、债权人和其他利益相关者腾出大量时间和精力专注于重整工作、避免内耗，为重整计划草案表决通过和重整过程创造良好的外部环境，是一种使各利益相关方实现利益最大化的不错方案。