近年，房地产行业投资、投机混杂，行业发展波动剧烈，导致自2015年至今房地产企业因不能清偿到期债务而破产重整或清算大量出现。

根据《企业破产法》第二十五条规定，管理人的主要工作职责有9项，但归纳一下，管理人的工作主要围绕“资产”、“负债”两条主线展开。在房地产企业破产程序中，“楼盘表”成为“资产”线的重点，并与购房消费者权利直接衔接。因此，合理的编制楼盘表对于破产程序的推进具有重大的意义。

实践中，管理人在编制楼盘表时，经常出现诸多问题，主要表现为：第一，信息登记错误。购房消费者名称、共有权利人、身份证信息、联系电话等因为登记者的不细心，导致失误频出。第二，债权金额登记错误。主要表现在债权金额审查认定错误，如代收款项遗漏、第三方收款性质认定、违约金金额未逐笔审核购房合同、付款凭据未仔细核对等。第三，数据登记混乱。楼盘表应该包括与房产或购房消费者一一对应的全部数据，常见数据登记重复、矛盾。通常楼盘表登记的信息量巨大，动辄涉及上千购房消费者，文本信息即便经过多次复核依然难免出现错误。而一旦出现数据错误，数据复核不同于文字复核，不存在容错可能，核实难度大，复核完全正确前，将长时间处于不能对外公开的尴尬境地，对破产程序的负面影响较大。

笔者根据自己在处理房地产企业破产程序中，编制楼盘表的教训，总结楼盘表编制的一些经验，供读者参考、借鉴。

一、楼盘表编者要静心，切忌心浮气躁

楼盘表是债务人一个楼盘或多个楼盘每一套房产的具体情况，数量多、数据庞杂、数据来源混乱、资料整理难度大；且一旦出错，校对工作量和难度极大。故笔者认为：编者首要静心，排除房产量大、数据来源多样、债权审核工作量大、购房消费者不理性诉求、破产工作纷繁等一切杂念及外部干扰，坚定信心，避免因为分心而导致的登记错误。

二、楼盘表的编制要有据可依

管理人“清资核产”要有理有据。故而楼盘表编制唯一、也是管理人所有工作的原则之一——有据可依。

楼盘表编制前，要多方收集依据，如：不动产登记中心房产登记情况、企业财务资料、销售档案、购房消费者申报资料、预售登记证书、测绘报告、建设施工图纸等，并根据每家房地产破产企业的特殊性进行分类、备查、存档，为楼盘表的编制、复核奠定坚实的基础。

三、登记内容要齐备

楼盘表登记的是每一套房产的具体情况，并与购房消费者债权直接相关联。内容齐备应当从四个方面入手：房产数量齐、房产数据齐、销抵情况齐、购房消费者个人信息齐。

第一，楼盘表编制前首先要核实房产数量，并实地勘察、了解，做到无遗漏。第二，登记房产信息及数据，包括位置、套内建筑面积、建筑面积、修建状态、土地使用年限等。第三，登记房产销售、抵押状态，包括合同单价、合同总价、销售与否、网签备案与否、购房者姓名、购房者身份证号、购房者联系电话、购房者联系地址、定金收讫时间、定金金额、付款方式、首付收讫时间、首付收款金额、分期时间、分期金额、已收房款金额、未收房款金额、契税大修基金等代收与否、是否抵押、抵押时间、抵押权人名称、抵押金额等等。第四，登记使用频率较低的购房消费者个人信息，包括：购房消费者姓名或名称、身份证或统一社会信用代码、联系地址、联系人、代理人、代理人身份证号、联系电话等。同时，编者可根据每家债务人的特殊情况另行增加或减少登记内容，但应反映每一套房产的具体信息，并与购房消费者提出权利诉求做到一一对应。

四、编制要分清轻重缓急

楼盘表编制过程应该连贯，“一气呵成”不等于一次性完成。登记的内容应根据编制依据的收集进度，逐步完成，且不常用信息可以登记在表格最后。如购房者身份证号、购房者联系电话、购房者联系地址等日常工作中较少使用的内容可以后期登记，并在楼盘表内容排序上靠表格最后登记；是否抵押、抵押时间、抵押权人名称、抵押金额等因与有财产担保债权人申报及权利主张有关，可以与债权审查合并登记，同时日常工作较少使用的信息，在楼盘表内容排序上也可靠表格最后登记。而常用信息，应当登记在楼盘表前几列，如：房产套数、房产面积、房产位置、房产销售情况、购房消费者权利主张及审查情况等常用信息可以在表格左侧登记。

五、数据复核技巧

楼盘表数据错误不存在容错可能，一旦数据出现错误必将出现数据矛盾，错误将明显的展示在债权人、债务人、受案法院面前。因此，在楼盘表登记之初就应该思考数据复核技巧。笔者主要从两方面复核：

第一，收集资料过程中关注政府部门、测绘机构等第三方提供的汇总数据，以便后期与管理人制定的楼盘表汇总数据复核。汇总数据之间的复核一致，可以判断楼盘表单项数据的基本准确性。

第二，设计单项数据复核公式，阶段性复核。例如：购房消费者主张的权利折算为货币后，申报权利总金额=管理人确认金额+管理人不确认金额；管理人确认金额=已付定金+已付购房款+代收税+代收费+代收大修基金等；购房消费者应补房款=房产面积*单价-已付定金+已付购房款等。根据类似原则，可以建立起环环相扣、互相印证的数据链，任何数据错误可以非常便利的发现，并有针对性的进行复核。

综上，破产程序中，楼盘表的编制必须坚持有据可依的原则，在此基础上，掌握一定的技巧，即编者心静、内容齐备、分清轻重缓急、多次数据复核。只有这样，才能编制出合理实用的楼盘表，为破产程序的有效推进打下坚实的基础。