所谓最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

而实践对于最高额抵押中“最高额”的理解存在两种不同的观点：

第一种观点是债权最高额。此观点下最高额抵押中担保的最高债权额是指包括本金、利息、违约金等所有费用的全部债权的最高额，即最高额担保人承担担保责任的范围不得超出约定的最高债权额。

第二种观点是本金最高额。此观点下的最高额抵押担保的最高债权额仅指本金最高债权额，最高额担保人除了需要在最高额本金范围内承担担保责任外，还需要承担利息、延迟利息、违约金等所有费用的担保责任，即最高额担保人实际承担的担保责任会超出原本最高债权额的范围。

在担保范围都包含本金、利息、迟延利息、违约金的情况下，债权最高额和本金最高额两种观点的差别就在于：

1、根据债权最高额，受偿的债权应当合并计算本金、利息、迟延利息、违约金，且最后的金额不能超过约定的最高限额，若超过该限额，超过的部分不能优先受偿；

2、根据本金最高额，只要最后本金在约定的最高限额内，而最高额抵押过程中产生的利息、迟延利息以及违约金如果超出了约定的最高限额，超过的部分依旧可以优先受偿。

本金最高限额比债权最高限额对抵押权人的权益保护范畴更大。相对于本金最高限额来说，债权最高限额说将原债权、利息、违约金等都纳入最高额额度内，固定了抵押人的担保范围，保护了合同当事人的预期利益，更加贴近最高额抵押制度设立的本意。并且债权最高限额说在我国也得到了相当多的学者认可。

根据《物权法》第二百零三条和《担保法》第五十九条的规定，最高额抵押权本质在于其所担保的债权为不特定债权，且具有最高限额。最高额抵押所担保债权的范围，可包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金等，但总计不得超过已登记的预定最高限额，超过部分，抵押权人不能行使抵押权。《担保法司法解释》第八十三条第二款亦明确规定，抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力。

因而在实践中，若最高额抵押合同签订时抵押权人和担保人未明确约定最高额限额为“本金限额”，后续双方当事人依据合同产生的一系列债权超过了约定的最高限额，当债权人通过行使抵押权来实现自己的债权，其主张债权超过约定的最高限额的部分优先受偿时，该诉求很难得到审判支持。

案例分析:

案例一（债权最高额）：海口明光大酒店有限公司、海口农村商业银行股份有限公司龙昆支行金融借款合同纠纷案【（2017）最高法民终230号】

裁判要点：《最高额抵押合同》虽约定抵押担保的范围包括主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用，但该担保范围内本金、利息、复利、罚息、违约金等合计已超过了登记的最高限额。若依此，将使抵押权所担保的债权突破最高债权额，事实上成为无限额。这与抵押人签订《最高额抵押合同》的合同预期不符，亦与物权法、担保法的立法本意相悖。

判决：抵押权人实现最高额抵押权时，抵押权人优先受偿的所有金额不应超过《最高额抵押合同》约定的最高限额。

案例二（本金最高额）：蚌埠农村商业银行股份有限公司、安徽赛远薄钢科技有限公司金融借款合同纠纷案【（2019）皖民再189号】

裁判要点：最高额担保需要确定最高债权额限度。本案《最高额抵押合同》《最高额保证合同》中，第三条第一项对担保债权的最高本金余额约定了具体金额，第二项对利息、违约金、损害赔偿金等，没有明确约定最高债权额限度的具体金额，而是约定了计算方式：基于被担保主债权发生的利息、违约金、损害赔偿金等，属于被担保债权，其具体金额在其被清偿时确定，第二项约定的被担保债权与第一项约定的最高本金余额之和，即为所担保的最高债权额。按照第三条第二项上述约定，利息、违约金、损害赔偿金等，以实际发生额为最高债权额限度，该约定不具有最高额债权的限制作用，不能据以认定担保的最高债权额限度，不符合担保法、物权法等相关法律对最高额保证、最高额抵押的定义。但本案最高额担保合同约定了担保债权发生期间，该期间内发生的担保债权已经特定化，债务人以外的担保人均未对案涉债权提出异议，未主张案涉《最高额抵押合同》《最高额保证合同》无效、可撤销或变更。可以认定，案涉债权的发生，以及案涉担保的设定，均不违背各担保人的真实意思表示。案涉《最高额抵押合同》《最高额保证合同》对利息、违约金、损害赔偿金等债权最高额限度的约定，虽然不符合法律的定义性规定，不属于法律规定的典型担保类型，但并不存在无效、可撤销或变更情形，所体现的当事人真实意思表示与担保功能，应予维护，相关约定具有法律效力。

判决：抵押权人对抵押物折价或者拍卖、变卖的变现价款分别在债权本金（最高额范围内）与按照判决确定的利息清偿时余额之和的限度内优先受偿。

由上述案例可知，本金最高额适用的条件为：抵押权人和抵押人签订的抵押合同中约定了最高额限额为“本金限额”；抵押合同担保范围为本金、利息、违约金等所有费用的全部债权并且对于担保债权发生期间进行了明确约定；抵押权担保的债权本金未超过最高额抵押的限额。根据上述案例，只有满足以上三个基本条件，抵押权人超过最高额限额部分的债权才可能通过抵押权实现优先受偿。若最高额抵押合同中未明确约定最高额抵押限额为“本金限额”，则超过约定限额部分的债权为普通债权，抵押权人债权金额超过约定最高额限额部分无法获得优先受偿。